Escrito por Carmen Martín de Bustamante y David A. Ortega, respectivamente Abogada y Socio Director del Departamento Inmobiliario
En el ámbito de las comunidades de propietarios la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece la unanimidad como regla excepcional en la adopción de ciertos acuerdos especialmente relevantes. La oposición de cualquier comunero impedirá la adopción del acuerdo de que se trate. No obstante, la Ley y la jurisprudencia han establecido limitaciones a los posibles abusos que esta regla puede causar, en perjuicio de algunos comuneros y los Tribunales podrían complementar la unanimidad en estos casos en los que exista abuso de derecho.
Un edificio dividido horizontalmente tiene titularidades privadas y titularidades comunitarias, estas últimas reflejadas en la cuota de participación sobre los elementos comunes de cada vivienda o local. La regulación de la vida comunitaria, en la que concurren intereses de una colectividad de propietarios, se realiza fundamentalmente a través de la Junta de propietarios. Son los vecinos, propietarios de su unidad privativa y de su cuota de participación en los elementos comunes, quienes adoptan las decisiones que afecten a todo el edificio y a la convivencia en general.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el sistema general para la adopción de acuerdos será el de mayoría de propietarios que supongan, a su vez, mayoría de cuotas. Reserva el sistema de la unanimidad para asuntos especialmente trascendentes en la vida comunitaria: creación o modificación del título constitutivo o de los estatutos: cambio de la cuota de propiedad de cada piso o local sobre el edificio, la modificación de la regulación interna, obras importantes en elementos comunes, etc.
Sin embargo, la regla de la unanimidad no ha de interpretarse de forma radical.
En primer lugar, no se exige el voto favorable de todos los propietarios del edificio, sino únicamente de aquéllos que estuvieran presentes en la reunión debidamente convocada al efecto y el de los ausentes que no se opusieran a la decisión.
En segundo lugar, la imposibilidad de adoptar un acuerdo por falta de unanimidad podrá impugnarse alegando abuso de derecho. La adopción de acuerdos por unanimidad en comunidades de propietarios es siempre una tarea ardua: la regla de la unanimidad supone que cada vecino tiene un derecho de veto para la adopción de acuerdos y, desafortunadamente, la mayor parte de las veces este derecho es utilizado arbitraria y caprichosamente, impidiendo la adopción del acuerdo y causando un perjuicio abusivo a otro vecino.
El legislador ha sido consciente de esta problemática y por ello establece la limitación del abuso de derecho en el apartado c) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, al permitir la impugnación de acuerdos “cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.
La comunidad de propietarios es soberana en la adopción de acuerdos. Sin embargo, no cabe fundamentar posiciones inmovilistas, consistentes en la negativa sistemática a la adopción de acuerdos, sobre la base de la regla de la unanimidad. El abuso de derecho, regulado en el artículo 7 del Código Civil, se ha erigido en un elemento de “cordura” contra ciertas decisiones de los copropietarios que no tienen un fundamento racional claro.
El Tribunal Supremo (Sentencias de 18 de julio y 21 de diciembre de 2000 y 29 de junio de 2001, entre otras) establece que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho: falta de perjuicios a la comunidad y existencia acreditada de perjuicios al comunero solicitante. La intención es evitar que la falta de unanimidad se deba a criterios no fundamentados que determinan el ejercicio abusivo del derecho atribuido en la Ley.
El caso paradigmático es el del vecino propietario de local o vivienda que desea ejecutar obras que afectan a elementos comunes: unir verticalmente dos viviendas o locales a través del forjado, decoración de fachada, apertura de huecos; rótulo identificativo, etc. El vecino necesitará la aprobación de la Junta de propietarios con el voto unánime: el favorable de todos los asistentes y la no oposición de los ausentes, dentro del plazo de oposición de treinta días desde que se les notificó el acuerdo. La negativa de un vecino o de varios sin que exista motivo razonable o en perjuicio contra algún copropietario o la propia comunidad, puede tener la consideración de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo. Cada caso ha de ser examinado con sumo cuidado.
Para que pueda resultar operativo este derecho a impugnar el acuerdo comunitario es necesario que el propietario esté al corriente del pago de las cuotas comunitarias (ya por pago o por consignación judicial), tal como establece el artículo 18.2 de la LPH.
La jurisprudencia, como hemos visto, flexibiliza el criterio de la unanimidad y requiere, aunque ello se interpretará casuística y restrictivamente, un interés legítimo para no permitir a alguno de los vecinos el uso indiscriminado de su derecho de veto. Se trata de desterrar actitudes caprichosas que muchas veces sólo se basan en rencillas o conflictos de convivencia.
En este sentido, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de noviembre de 2010, examina la negativa de una comunidad de propietarios a autorizar la apertura de puerta de acceso al rellano de la escalera y uso de ascensor a planta primera al haberse segregado dicha planta de un local comercial quedando incomunicada con el exterior. En dicho caso los estatutos preveían la posibilidad de segregación de un local comercial y entendió el Tribunal supremo que dicha autorización estatutaria debía llevar implícita la autorización a una apertura de salida de la finca matriz: “La Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes”.
En resumen, se establece como limitación el abuso de derecho, entendido éste como el uso de la norma por parte de la comunidad de propietarios con mala fe y sin que ese derecho de veto suponga ningún beneficio o protección para la comunidad, el propio inmueble, o para algún vecino, y sí un perjuicio para alguno de los copropietarios que solicita la adopción del acuerdo.
Por tanto, no se trata de que la regla de la unanimidad sea una losa en el camino de la vida de las comunidades de vecinos (que también precisa de dinamismo y actualización al ritmo actual) sino que ha de ser interpretada a la luz de algunas limitaciones, como la del abuso de derecho. Es una limitación de orden social o teleológico sobre el ejercicio del derecho cuando éste genera efectos negativos y carece de una finalidad seria y razonable, considerándose, pues, abusiva.
En definitiva, el uso de la unanimidad ha de ser moderado y congruente, sin que pueda alegarse para denegaciones sin fundamento claro. Por la claridad, se transcribe la tesis de la anterior sentencia que sienta la doctrina jurisprudencial:
“(…) doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. (…) La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.”
